Le conjoint survivant peut-il vendre sa maison ?
Il existe des principes à suivre scrupuleusement au sujet de la succession, surtout s’il y a des descendants. Cela concerne uniquement les couplés mariés légitimement et ceux qui ne sont pas encore divorcés. Si l’un d’eux meurt, l’autre a le plein droit sur les biens immobiliers. Face à cette situation, on se pose plusieurs questions. Parmi les plus fréquentes : le conjoint survivant peut il vendre sa maison ? Découvrez les détails importants à savoir.
La question de l’usufruit ou de la propriété au quart : le conjoint survivant est libre de son choix
L’exercice de deux droits sur un bien immobilier ne peut se faire qu’en présence d’enfants qui sont toujours vivants.
- L’usufruit du bien : le conjoint survivant reçoit sa part pour l’utilisation de la maison (loyer…) et a le droit d’y habiter, mais ne reste pas le propriétaire. Pour pouvoir vendre le bien immobilier, le survivant a besoin de l’accord des nus-propriétaires.
- La propriété du quart : seulement le quart des biens vous appartient. À l’inverse de l’usufruit, ce sont les héritiers qui ont besoin de l’accord du dernier conjoint survivant pour vendre le bien.
Quel que soit votre choix, le droit de succession doit être approuvé par écrit par un notaire après les 3 mois qui suivent la demande de l’héritier. Si aucun choix n’est fait durant cette période, l’usufruit aura automatiquement sa place.
Besoin d’un accord des héritiers
Peu importe le profil que vous êtes, usufruit ou quart-propriété des biens, il est impossible de vendre un bien immobilier issu d’une succession à défaut d’un accord des héritiers.
Pour un usufruit, il faut obtenir l’accord de tous ses héritiers puisque le bien immobilier est en démembrement. Ainsi, ses enfants sont considérés comme les nus-propriétaires, et sans leur accord, la vente est impossible.
En ce qui concerne le quart-propriété des biens, le bien n’appartient pas à lui seul. Il est règlementé en indivision. Avant de vendre un bien, le consentement de tous les indivisaires par un accord écrit est obligatoire.
En revanche, si vous avez déjà obtenu l’accord des héritiers, vous pouvez procéder tout de suite à l’évaluation des biens et trouvez un acheteur.
Quant aux dépenses liées à la maison comme l’électricité, l’assurance, l’eau, les frais de réparation, les impôts, ce sont les indivisaires qui s’en occupent si le bien est en indivision. Mais si le bien est en démembrement, ces charges sont à la responsabilité de l’usufruitier.
L’importance de la donation au survivant
Il faut savoir que si votre partenaire meurt, le bien doit être démembré à l’époux (se) et à ses enfants, sauf si une lettre de donation a été effectuée avant le décès du conjoint (e). Il s’agit d’un contrat juridique sur lequel le conjoint survivant obtient l’usufruit de l’ensemble du bien immobilier.
Cela dit, il devient le propriétaire légitime du bien et peut le gérer librement. Cela ne veut pas dire que ses enfants sont déshérités. En tant que nus-propriétaires, ils doivent bénéficier de leur part de succession en cas de location du bien.
De plus, le conjoint survivant doit demander leur accord par écrit s’il a l’intention de vendre la maison. Et si les enfants acceptent de la vendre, toutes les procédures doivent être réalisées auprès d’un notaire.
Et qu’en est-il de la part de chacun ?
Selon la loi, si vous possédez des enfants communs, vous recevrez ¼ du bien en pleine propriété. En usufruit, vous obtiendrez la totalité.
Au cas où votre partenaire a d’autres enfants qui ne sont pas les vôtres, votre part est ¼ du bien en pleine propriété.
En cas d’absence d’enfant ou si l’un des parents est encore vivant, le conjoint survivant recevra ¾ du bien en pleine propriété. Et si ce sont les deux parents qui sont encore vivants, il aura la moitié du bien en pleine propriété.
Si votre partenaire n’a aucun enfant, mais des parents vivants, le survivant va recevoir ½ du bien en pleine propriété.
Si le défunt n’a ni enfant, ni parent (vivant), la totalité du bien vous appartient.
Sachez qu’il y a des frais liés à la donation d’un bien immobilier. Il y a l’honoraire du notaire et les frais de droit de donation. C’est le donataire qui paye le droit de donation.
Possibilité de vente en cas d’ajout de clause d’attribution intégrale
La clause d’attribution intégrale, appelée aussi « convention de préciput » désigne un contrat juridique associé au mariage permettant au conjoint survivant d’hériter le bien immobilier. Si ce type de contrat n’est pas enregistré dans celui de votre mariage, mieux vaut demander de l’aide à un notaire. D’ailleurs, le contrat est modifiable et il n’y a pas de longue procédure à suivre.
Grâce à cette clause, il a le droit de vendre librement le logement sans demander l’accord des autres héritiers. Pourtant, le prix du logement n’appartient pas entièrement au conjoint survivant. Les enfants doivent également recevoir leur part.
Sans la clause d’attribution intégrale, le conjoint survivant ne peut détenir que la moitié des biens immobiliers du couple si l’époux(se) meurt. Bien évidemment, la moitié appartient aux héritiers.
En absence d’accord des autres héritiers : quels conseils ?
Théoriquement, vendre un bien immobilier en indivision en cas de désaccord des héritiers est possible lorsque la vente du bien entre en considération avec l’intérêt commun des indivisaires.
En absence d’accord de vos enfants, vous ne pouvez vendre que le quart des biens et les ¾ doivent être attribués aux enfants ou aux autres héritiers si le défunt a désigné. Si vous décidez quand même d’y lancer, il faut faire appel à un avocat spécialisé au Tribunal de Grande Instance.
À noter que cette procédure judiciaire demande du temps et de l’argent. Ce n’est pas tout. Votre décision de vendre la maison pourrait engendrer des problèmes familiaux difficiles à régler par la suite. L’idéal est de trouver un compromis entre le survivant et les enfants.
Par contre, si la propriété est en démembrement, la vente n’est pas possible en absence de consentement.
