Comment acquérir un bien immobilier au nom de son fils?
Acheter un bien au nom de son fils est une pratique de plus en plus courante actuellement. En effet, à part anticiper la succession et les éventuels conflits ultérieurs, cette donation offre de nombreux avantages notamment fiscaux. Il est également possible de créer une SCI pour départager facilement les biens. Découvrez alors les étapes pour acquérir un bien aux noms de vos enfants.
Les prérogatives d’un don de son vivant
Faire un don de votre vivant vous offre quelques avantages. Tout d’abord, cette procédure vous apportera une tranquillité d’esprit. En effet, elle vous permet d’anticiper la succession. Cela écartera déjà les conflits lors du partage. C’est aussi une autre façon de gérer au mieux votre patrimoine. À part cela, vous en tirerez des bénéfices fiscaux.
Si vous achetez un bien au nom de votre fils le plus tôt possible, vous pourrez ainsi bénéficier des abattements fiscaux. Si l’enfant est mineur, vous devez obtenir l’autorisation du Juge de paix. Ceci dit, il est impératif de respecter le délai de quinze ans entre chaque acquisition. Par ailleurs, au niveau relationnel, votre fils n’aura pas à s’occuper des droits et les frais successoraux. En somme, vous y gagnerez tous les deux.
Les étapes pour acheter un bien immobilier au nom de son fils
Pour acheter un bien au nom de son fils, il est possible d’effectuer un démembrement de propriété par voie de rétention. Explicitement, le donateur conserve l’usufruit, autrement dit, il jouit de l’entièreté de la résidence, et le fils de la nue-propriété.
Lorsque l’un des donateurs décède, l’autre garde toujours l’intégralité de l’usufruit. Ce statut présente quelques avantages. En vérité, si vous louez le logement, vous pouvez recevoir les rentes locatives. En cas d’enfant mineur, l’autorisation du Juge de paix permet de ne pas hypothéquer la maison.
Dans le cas d’un patrimoine élevé, les notaires suggèrent de créer une société civile immobilière ou SCI. Tous les biens matériels sont transformés en parts dans la société. De ce fait, ces derniers seront redistribués en part égale aux héritiers. Les bénéfices fiscaux restent les mêmes que pour une maison. Contrairement à l’achat de bien immobilier, s’il y a conflit entre les héritiers, chacun a le droit de retirer sa part du patrimoine. Pour créer cette société, il faut compter 1500 à 2000 €.
Quels sont les freins sur l’achat usufruit/nue-propriété ?
L’administration fiscale est à cheval sur l’imposition et les papiers administratifs. En cas de décès des donateurs, l’administration exige des copies, des extraits de comptes ainsi que des mouvements des comptes pour justifier cet achat. Quand bien même les banques envoyaient des chèques bancaires certifiés aux notaires, l’administration fiscale réfutait l’idée que les chèques avaient été virés grâce aux comptes des enfants.
Compte tenu de ses restrictions, elle exige que l’argent de l’achat nue-propriété soit directement transmis sur le compte de ces derniers avant la signature du compromis. Pourtant, cette exigence est souvent impossible, surtout si les donateurs travaillent activement dans le domaine de l’immobilier. En d’autres termes, ils vendent un lotissement et achètent de suite une nouvelle maison au nom de leur enfant. En ôtant le fait que l’investissement immobilier reste le meilleur moyen d’avoir de l’argent passif, ces derniers n’ont pas encore de quoi réinvestir lors de la signature du compromis. Lisez aussi notre article su: « combien prend l’etat sur un heritage immobilier« ?
Quelle solution adopter pour l’achat usufruit/nue-propriété ?
Lorsque vous achetez la maison ou l’appartement au nom de votre fils, il convient de signer un bail à vie. De ce fait, l’administration fiscale ne vous importunera pas sur les justifications. Cependant, la signature du bail à vie comporte tout de même des inconvénients.
En premier lieu, la taxation risque d’être conséquente à hauteur de 40 % si les enfants achètent une nouvelle propriété et qu’ils traversent ensuite des problèmes financiers. Les retombées vont certainement vous nuire financièrement. Vous devez en amont déclarer auprès de l’impôt les revenus cadastraux.
Est-il possible de signer une clause de droit de retour ?
En un sens, c’est tout à fait possible. Par contre, si le démembrement de propriété a déjà été fait, alors la convention risque d’être assez délicate. Acheter un bien au nom de son fils est, certes, une action notoire pour le donateur, mais il faut savoir que c’est un acte irrévocable. Toutefois, avant de signe quoi que soit, il est important d’analyser quelques critères familiaux. Il s’agit du comportement du futur usufruitier par rapport aux charges qui l’incomberont, l’arrivé d’un nouvel enfant et l’attitude de l’héritier. Si le fils présente un caractère douteux ou qu’il n’assume pas les charges, alors le donateur est en droit de résilier son contrat d’achat.
Pour conclure, acheter un bien au nom de son fils en vue de la succession est une décision à ne pas prendre à la légère. En admettant les avantages fiscaux que cela représente, il convient de bien réfléchir avant d’investir.
