Des conseils utiles pour faire une offre d’achat immobilier

Après maintes recherches, vous avez enfin trouvé le logement de vos rêves? Il est donc temps de concrétiser la transaction. Une étape qui consiste à faire une offre d’achat immobilier. En effet, cette formalité est non-négligeable en raison de ses futures implications sur la vente. Zoom sur quelques conseils pour faire une offre d’achat immobilier efficacement.

Quand faire une offre d’achat immobilier?

La rédaction d’une offre d’achat immobilier doit être effectuée au moment propice. En effet, elle doit soutenir un procédé d’achat bien réfléchi préalablement. Pour faire une proposition d’achat, il faut avant tout :

Déterminer sa capacité d’emprunt

Il faut d’abord faire une estimation de sa capacité d’emprunt outre l’apport afin de définir le montant du budget global servant à acquérir le bien. Une fois la banque contactée, la prochaine étape est de faire les recherches de biens dont la fourchette de prix correspond au budget déterminé.

La capacité d’emprunt est définie par la banque en fonction de divers critères financiers et socio-professionnels. La constitution financière permet d’estimer la capacité de l’acheteur à honorer ses échéances de remboursement selon :

• Ses revenus mensuels
• Son comportement bancaire

Selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35%.

Estimer la valeur du bien et des travaux

Lorsque le budget est défini et que le bien immobilier est ciblé, l’acquéreur doit également faire une estimation la plus précise possible de sa valeur de marché. En effet, il doit trouver le juste prix entre les prévisions du vendeur, les prestations proposées, les éventuels points faibles qui peuvent permettre une négociation, mais aussi faire une offre pouvant être supérieure aux offres d’autres acheteurs potentiels.

L’estimation de la valeur du bien et des travaux est une étape complexe. En effet, il ne faut pas surestimer ni sous-estimer la valeur du logement pour que l’offre soit acceptée. Pour ce faire, il faut prendre en compte la surface du bien et les prix de vente appliqués dans le quartier. L’acheteur peut se baser sur les prix au m² des ventes effectuées récemment sur la zone géographique. Ensuite, il faut considérer les paramètres qui peuvent augmenter la valeur du bien comme entre autres :

• La présence d’un extérieur et d’un ascenseur
• Le nombre de pièces
• L’étage
• La qualité de l’isolation

Consulter les diagnostics immobiliers

Il est essentiel de vérifier les divers diagnostics immobiliers avant de faire une proposition concrète. En effet, ce critère peut modifier le montant d’une offre d’achat. Ces diagnostics concernent donc principalement :

• Le risque d’exposition à l’amiante ou au plomb
• La présence de nuisibles
• L’état des installations de gaz et électriques
• Les diagnostics de performance énergétique
• L’exposition à la pollution

Ces divers diagnostics obligatoires révèlent des informations précieuses sur les potentiels aménagements à faire après la vente et la salubrité du bâtiment, pouvant augmenter le budget requis. Dans certains cas, la nécessité de faire des travaux trop conséquents peut dissuader un potentiel acheteur à faire une proposition.

Le procès-verbal d’assemblée générale

Le procès-verbal d’assemblée générale est également un document important que l’acheteur doit consulter. En effet, il peut contenir d’importantes informations pour définir le montant de l’offre et sa réalisation effective ou pas. Les procès-verbaux d’assemblée générale réunissent toutes les informations engendrant des discussions entre les membres d’une copropriété durant une assemblée générale exceptionnelle ou annuelle.

Cela peut être des rapports qui font état :

• Des travaux nécessaires budgétés ou non dans les parties communes
• De l’installation d’un ascenseur
• De la possibilité d’acheter des parties communes
• Du budget prévisionnel de la copropriété

Certains de ces éléments permettent d’augmenter la valeur du bien, tandis qu’à l’inverse, d’autres vont augmenter de manière conséquente les charges de copropriétés annuelles pour votre budget.

Sous quelle forme effectuer une offre d’achat immobilier?

Une offre d’achat immobilier peut être proposée à l’écrit ou oralement. Une offre écrite peut également être effectuée de manière :

• Manuscrite envoyé par courrier
• Numérique envoyé par email

Le format numérique est le processus le plus courant pour gagner du temps, mais aussi bénéficier de la primauté sur les autres acheteurs.

Le choix concernant la forme d’une offre d’achat dépend de l’évolution dans le processus de réflexion de l’acquéreur. S’il ne souhaite pas s’engager en raison de certains doutes, sans pour autant laisser le bien de côté, une offre orale est plus adaptée. En effet, cette dernière est peu engageante, aussi bien pour l’acheteur que le vendeur. De son côté, le vendeur peut toujours proposer le bien à d’autres acheteurs intéressés sans que l’acquéreur ne s’y oppose. Autrement dit, une offre d’achat immobilier orale est une pré-offre avant l’engagement officiel écrit.

Théoriquement, une offre d’achat immobilier écrite est plus engageante, puisque l’acheteur potentiel doit acheter le bien si elle est acceptée, sinon il doit s’acquitter de dommages et intérêts auprès du vendeur. Cet engagement n’est pas définitif pour l’acheteur potentiel, puisqu’il peut encore se retirer son offre après le délai de rétractation de 10 jours suivant le compromis ou la promesse de vente, sans payer des pénalités.

En d’autres termes, une offre écrite vise à protéger l’acheteur potentiel pour une acquisition dans des conditions spécifiques définies et sans qu’il n’ait à se précipiter dans un achat important de manière inconsidérée.

Que doit contenir une offre d’achat immobilier?

Une offre d’achat immobilier écrite doit contenir :

• L’adresse du bien et ses différentes informations : surface, type de bien, nombre de pièces, étage, etc.
• Le prix d’achat proposé
• La durée de validité de la proposition
• Le délai de rétractation après l’acceptation du vendeur
• Le mode de financement du bien : emprunt, hypothèque, apport personnel
• Les modes de réponse du vendeur : par mail, par lettre de recommandée avec accusé de réception, par voie d’huissier
• La date et l’heure de la rédaction de la proposition d’achat
• Les conditions d’application du contrat : annulation de la vente en cas de non-acceptation dans le délai imparti, effectivité de la vente lors de l’avant-contrat
• Les renseignements sur l’éventuel intermédiaire contribuant à la concrétisation de la vente : chasseurs de biens, agence immobilière

Afin de se couvrir, une offre d’achat doit aussi comporter des conditions suspensives si l’acheteur n’est pas sûr d’être en mesure de respecter cet engagement après que le vendeur ait accepté la proposition. Ces clauses permettent d’annuler la vente sans payer des pénalités. Évidemment, intégrer ces conditions peut rendre le dossier de l’acheteur moins intéressant pour le vendeur. Découvrez également notre article sur le gestionnaire de copropriété.