Peut-on augmenter un loyer au changement de locataire ?
Vous êtes propriétaire bailleur et votre locataire actuel vient de mettre fin à son contrat de bail ? Pour votre prochain locataire, vous souhaitez augmenter le montant du loyer et vous vous demandez si cela est bien faisable ? Alors la question se pose : peut on augmenter un loyer au changement de locataire ? Pour trouver la réponse à toutes vos questions concernant la faisabilité de cette hausse, nous vous invitons à lire cet article.
Augmenter le loyer au changement de locataire : que dit la loi à ce propos ?
Selon la loi du 6 juillet 1989, sachez que dans certaines villes, l’augmentation du loyer durant un changement de locataire n’est pas envisageable. Ce blocage de loyer s’applique dans les zones d’urbanisation continue ou zones tendues, c’est-à-dire dans les zones qui sont habitées par plus de 50 000 personnes.
En effet, dans ces endroits, on remarque souvent un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement qui entraîne des grandes difficultés d’accès au logement. A cause de cette difficulté, le prix des loyers est déjà très élevé naturellement.
Cela signifie que si votre maison ne se trouve pas dans une zone tendue, vous pouvez augmenter votre loyer. Cependant, sachez que cette hausse est toujours réglementée par la loi.
Quel est le taux maximum de la hausse autorisée pour un logement qui ne se trouve pas en zone tendue ?
Même si votre logement se trouve en zone tendue et que vous pouvez prévoir d’augmenter le loyer, sachez que vous ne pouvez pas fixer le montant de votre loyer à votre guise. Pour déterminer le montant de l’augmentation, vous devez toujours vous référer à l’indice de référence des loyers ou IRL. Ce dernier peut être consulté sur le site de l’Insee.
Quelles sont les exceptions à cette règlementation imposée par la loi ?
Même si l’encadrement du montant des loyers à la relocation concerne la majorité des logements, sachez qu’il existe toutefois quelques exceptions. La réglementation imposée par la loi ne concerne pas :
- les logements qui font objet d’une première location,
- les logements qui n’ont pas été loyer durant plus de d’un an et demi,
- les logements qui ont reçu des travaux d’amélioration au cours des six derniers mois,
- les logements dont le montant du loyer est sous-évalué.
Veuillez également noter que cette réglementation ne concerne que les logements qui font objet d’habitation. Alors, cela signifie que les résidences secondaires, les terrains, les locaux à usage commercial, les locaux à usage professionnels, etc. sont également à bannir.
Augmentation en cas de loyer sous-évalué
Si le loyer est sous-évalué, l’augmentation au changement de locataire est plafonnée à 50% de la différence entre le loyer constaté par référence au loyer pratiqué dans le voisinage. Cette augmentation ne se fera pas à l’immédiat mais s’effectuera de manière progressive en suivant des règles bien définies :
- Si le montant de la hausse ne dépasse pas les 10% du montant initial, l’augmentation est répartie sur 3 ans. L’augmentation annuelle correspond donc à 1/3 de l’augmentation totale.
- Si le montant de la hausse excède les 10% du montant initial, l’augmentation est répartie sur 6 ans. L’augmentation annuelle correspond donc à 1/6 de l’augmentation totale.
Augmentation après des travaux d’amélioration
Tout d’abord, sachez que le terme travaux d’amélioration est complètement différent de travaux de rénovation, travaux de réparation ou travaux d’entretien. Dans un travail d’amélioration, seul l’adjonction d’éléments ou de nouveaux équipements sont compris. Cet ajout peut porter sur les parties communes ainsi que les parties privatives. On peut par exemple augmenter le loyer après avoir installé un ascenseur dans le logement.
Quant au montant de l’augmentation du loyer annuel après la réalisation des travaux d’amélioration, cela correspondant à 15 % du coût réel (TTC) des travaux réalisés.
À noter que les travaux de mise en conformité sont également concernés. Par exemple, si vous prévoyez d’augmenter votre loyer après avoir effectué des travaux d’économie d’énergie, sachez que cela est faisable si votre maison a été construite avant le 1er janvier 1990 uniquement. Et pour justifier la hausse, les travaux réalisés doivent permettre au logement d’atteindre un niveau de performance énergétique globale minimale qui est imposé par le gouvernement
Que faire en cas de non-respect de l’encadrement du loyer à la relocation ?
En cas de non-respect de l’encadrement du loyer au changement de location, le locataire peut d’abord exiger que le loyer soit ramené à son juste niveau. Il peut également demander le remboursement de la somme trop perçue. Dans le cas où les négociations à l’amiable n’ont pas été efficaces, le locataire peut suivre le bailleur en justice.
Après la relocation, à quel moment le propriétaire peut-il prévoir d’augmenter le loyer ?
La propriétaire a le droit d’augmenter le montant du loyer une fois par an au maximum pour une révision annuelle, à condition que cette augmentation soit prévue dans le bail. Cette augmentation doit alors être inscrite dans le contrat en tant que clause de révision. Cela signifie que si votre contrat de bail ne contient aucune clause de révision, vous ne pouvez pas augmenter le montant du loyer durant toute la durée du bail.
Bref, l’encadrement des loyers à la relocation a pour objectif principal de limiter la hausse des prix lors d’un changement de locataire ou pendant le renouvellement d’un bail qui est en cours. Cet encadrement est renouvelé chaque été pour une durée d’une année et doit être respecté pour éviter les soucis. Pour votre information, le décret actuel est valable jusqu’au 31 juillet prochain.
